Torsten Burmester und Berivan Aymaz kandidieren gegeneinander für den Posten des/der OB in Köln. Beide sind honorig. Persönliche Anwürfe gegen sie (etwa gegen Berivan Aymaz aufgrund ihrer Herkunft) sind ein absolutes No-Go.
Allerdings gibt es auch das nicht Gesagte. Zu wichtigen Fragen wie dem Wohnungsbau war im OB-Wahlkampf bislang nur wenig Konkretes zu vernehmen. Und Andreas Fisahn hat neulich nicht ganz zu Unrecht kritisiert, ich selbst sei zuletzt zu sehr fragend gewesen, ohne Antworten zu geben. Also wird’s konkret!
Nehmen wir den Wohnungsneubau auf moderner, energieeffizienter und barrierearmer Basis und gehen von der Errichtung eines MFH mit 10 Wohnungen à 80 qm/Wo. aus. Berücksichtigen wir aktuelle Werte, kommen wir laut meiner eigenen überschlägigen Rechnung (siehe weiter unten und noich genauer hier) auf eine Nettokaltmiete von 27,18 EUR/qm pro Monat!
Dass sich das nur Reiche leisten können, ist klar. Nun können wir großzügig reduzieren:
- Wir senken die Baukosten durch verringerte Standards beim Bau (wo?) oder gehen direkt von geringeren Baukosten aus (aber wer baut dann günstiger?).
- Wir gehen auch von geringeren Finanzierungskosten beim Erwerb aus (aber wer finanziert dann günstiger?).
- Wir verzichten auf die Einpreisung von Eigenkapitalkosten (aber wer finanziert dann die Rücklagen für Erweiterungsinvestitionen?) und auf die Einpreisung von AfA (aber wer finanziert dann die Ersatzinvestitionen?).
- Wir hoffen auf deutlich massivere Zuschüsse von Bund und Land (klappt das?).
- Und wir weisen städtische Grundstücke als Bauland für öffentliche Wohnungsunternehmen aus und versiegeln somit neue Flächen (und wo und wie viel entsiegelt man dann kompensatorisch?).
Setzen wir also einfach mal einen hälftigen Wert von „nur“ 13 EUR/qm pro Monat an, damit folgendes Ziel aus einem älteren Gesetz erreicht wird:
„(…) Gemeinden und Gemeindeverbände haben den Wohnungsbau unter besonderer Bevorzugung des Baues von Wohnungen, die nach Größe, Ausstattung und Miete oder Belastung für die breiten Schichten des Volkes bestimmt und geeignet sind (sozialer Wohnungsbau), als vordringliche Aufgabe zu fördern.“
Wie soll das gehen, wenn 13 EUR/qm pro Monat offenbar nicht die Kosten decken? Entweder verpflichten sich die öffentlichen Wohnungsunternehmen qua Satzung entsprechend dem Willen der Mehrheit des Rates zu einer Politik der Verlustorientierung des Wohnungsbaus, bei der die Stadt dauerhaft Einlagen zur Deckung der Verluste tätigt (wie geht das mit der aktuellen Gemeindeordnung, siehe hier, hier, hier oder hier?).
Oder „das Vermieter-Mieter-Dilemma“ (Ausdruck des Koalitionsvertrags zwischen CDU und SPD) wird beim Neubau genauso wie bei Modernisierungen durch Zuschüsse „ranghöherer“ Gebietskörperschaften, also von Bund und Land, aufgelöst. Ich denke an den Klima- und Transformationsfonds des Koalitionsvertrags zwischen CDU und SPD (und frage mich, wie der dort formulierte Anspruch, die Effizienz der Mittelvergabe zu steigern und stärker an den Kriterien der CO2-Vermeidung und des sozialen Ausgleichs auszurichten, erreicht werden kann).
Was ich sage, soll nicht technisch sein, sondern Folgendes auf den Punkt bringen: Kölns Bevölkerung wird auf 1,1 bis 1,2 Mio. Menschen mit Hauptwohnsitz steigen (siehe hier und hier). Diese Menschen brauchen Wohnraum. Als Sozialist ist für mich klar: Die ganz Armen brauchen günstigen Wohnraum. Aber genauso lege ich Wert darauf, dass auch die Normalverdiener bezahlbaren Wohnraum erhalten.
Dies setzt eine andere Prioritätensetzung voraus. Mietkalkulation auf Basis von Kostendeckung (weit verstanden, also inklusive Eigenkapitalkosten) wird ohne städtische Einlagen zur Verlustdeckung, ohne Zuweisungen von Bund und Land, ohne günstigeren Erwerb von Böden (ggf. auch qua „Vergesellschaftung“ auf diese oder jene Weise) und ohne Versiegelungen städtischer Flächen zu sehr hohen Mieten führen. Das aber ist sozialer Sprengstoff.
Möchte man ein solches soziales Dynamit nicht, müssten Torsten Burmester und Berivan Aymaz plädieren für städtische Einlagen zur Verlustdeckung, für Zuweisungen von Bund und Land, für den günstigeren Erwerb von Böden (ggf. auch qua „Vergesellschaftung“) und für Versiegelungen städtischer Flächen: „konsequent“ (TB) für „die Stadt mit Herz“ (BA).
Und sie müssten alle gemeinwohlorientierten Parteien für eine solche Politik einbinden und daraus eine Politik zimmern, an die sich nicht nur die Verwaltung hält, sondern auch die Vorstandsetagen der städtischen Unternehmen im Stadtwerkekonzern, der GAG und einer etwaigig neu zu gründenden Wohnungsgesellschaft.
1) Ausgangsdaten
- 10 WE × 80 m²/WE = 800 m² Wohnfläche (WoFl)
- Richtwert: WoFl ≈ 80 % der Geschossfläche (GF) → GF ≈ 1.000 m²
- GFZ = 1,2 → Grundstücksfläche = GF / GFZ = 1.000 / 1,2 = 833 m²
2) Gebäude (Herstellungskosten, inkl. BauNK)
- Baukostenansatz (Annahme): 4.000 €/m²
- Reine Baukosten: 800 m² × 4.000 €/m² = 3.200.000 €
- Baunebenkosten (20 %): 640.000 €
- Herstellungskosten Gebäude (HK gesamt): 3.840.000 €
3) Boden (Grundstückserwerb)
- Bodenrichtwert (Annahme): 1.400 €/m²
- Kaufpreis Boden: 833 m² × 1.400 €/m² = 1.166.200 €
- Erwerbsnebenkosten (pauschal 10 %): ≈ 116.620 € (GrESt 6,5 % + Notar/Grundbuch ~1,5 % + ggf. Makler; hier pauschal 10 %)
- Boden inkl. ErwerbsNK: ≈ 1.280.000 € (gerundet aus 1.282.820 €)
4) Gesamtinvestition
- Gebäude (inkl. BauNK): 3.840.000 €
- Boden (inkl. ErwerbsNK): ≈ 1.280.000 €
- Gesamt: ≈ 5.120.000 € (für die Finanzierung unten runden wir auf 5,1 Mio. € wie zuvor verwendet)
5) Finanzierungsstruktur (auf 5,1 Mio. €) & Kapitalkosten p. a.
- Fremdkapital 70 %: 3.570.000 € → 3,5 % → FKK: 124.950 € (bei Vollanrechnung, s. hier!)
- Eigenkapital 20 %: 1.020.000 € → 4,0 % → EKK: 40.800 €
- Zuschüsse/Tilgungsnachlässe 10 %: 510.000 € → 0 € Kapitalkosten
6) Laufende Bewirtschaftung p. a.
- AfA (linear): 3.840.000 € / 50 J = 76.800 €
- Erhaltungsaufwand: 800 m² × 12 €/m² = 9.600 € (auf WoFl, nicht GF)
- Verwaltungsaufwand: 10 WE × 360 €/WE = 3.600 €
7) Gesamtkosten & MAW
- Zwischensumme (vor MAW) = 124.950 + 40.800 + 76.800 + 9.600 + 3.600
= 255.750 € - Mietausfallwagnis (2 %): Sollmiete = 255.750 / 0,98 = 260.970 € p. a.
8) Erforderliche Nettokaltmiete
- pro m² p. a.: 260.970 / 800 = 326,21 €/m²·a
- pro m² p. m.: 326,21 / 12 = 27,18 €/m²
