Die OB-Wahl und die Wohnungsfrage

Alexander Recht, , , ,

Torsten Burmester und Berivan Aymaz kandidieren gegeneinander für den Posten des/der OB in Köln. Beide sind honorig. Persönliche Anwürfe gegen sie (etwa gegen Berivan Aymaz aufgrund ihrer Herkunft) sind ein absolutes No-Go.

Allerdings gibt es auch das nicht Gesagte. Zu wichtigen Fragen wie dem Wohnungsbau war im OB-Wahlkampf bislang nur wenig Konkretes zu vernehmen. Und Andreas Fisahn hat neulich nicht ganz zu Unrecht kritisiert, ich selbst sei zuletzt zu sehr fragend gewesen, ohne Antworten zu geben. Also wird’s konkret!

Nehmen wir den Wohnungsneubau auf moderner, energieeffizienter und barrierearmer Basis und gehen von der Errichtung eines MFH mit 10 Wohnungen à 80 qm/Wo. aus. Berücksichtigen wir aktuelle Werte, kommen wir laut meiner eigenen überschlägigen Rechnung (siehe weiter unten und noich genauer hier) auf eine Nettokaltmiete von 27,18 EUR/qm pro Monat!

Dass sich das nur Reiche leisten können, ist klar. Nun können wir großzügig reduzieren:

  • Wir senken die Baukosten durch verringerte Standards beim Bau (wo?) oder gehen direkt von geringeren Baukosten aus (aber wer baut dann günstiger?).
  • Wir gehen auch von geringeren Finanzierungskosten beim Erwerb aus (aber wer finanziert dann günstiger?).
  • Wir verzichten auf die Einpreisung von Eigenkapitalkosten (aber wer finanziert dann die Rücklagen für Erweiterungsinvestitionen?) und auf die Einpreisung von AfA (aber wer finanziert dann die Ersatzinvestitionen?).
  • Wir hoffen auf deutlich massivere Zuschüsse von Bund und Land (klappt das?).
  • Und wir weisen städtische Grundstücke als Bauland für öffentliche Wohnungsunternehmen aus und versiegeln somit neue Flächen (und wo und wie viel entsiegelt man dann kompensatorisch?).

Setzen wir also einfach mal einen hälftigen Wert von „nur“ 13 EUR/qm pro Monat an, damit folgendes Ziel aus einem älteren Gesetz erreicht wird:

„(…) Gemeinden und Gemeindeverbände haben den Wohnungsbau unter besonderer Bevorzugung des Baues von Wohnungen, die nach Größe, Ausstattung und Miete oder Belastung für die breiten Schichten des Volkes bestimmt und geeignet sind (sozialer Wohnungsbau), als vordringliche Aufgabe zu fördern.“

Wie soll das gehen, wenn 13 EUR/qm pro Monat offenbar nicht die Kosten decken? Entweder verpflichten sich die öffentlichen Wohnungsunternehmen qua Satzung entsprechend dem Willen der Mehrheit des Rates zu einer Politik der Verlustorientierung des Wohnungsbaus, bei der die Stadt dauerhaft Einlagen zur Deckung der Verluste tätigt (wie geht das mit der aktuellen Gemeindeordnung, siehe hier, hier, hier oder hier?).

Oder „das Vermieter-Mieter-Dilemma“ (Ausdruck des Koalitionsvertrags zwischen CDU und SPD) wird beim Neubau genauso wie bei Modernisierungen durch Zuschüsse „ranghöherer“ Gebietskörperschaften, also von Bund und Land, aufgelöst. Ich denke an den Klima- und Transformationsfonds des Koalitionsvertrags zwischen CDU und SPD (und frage mich, wie der dort formulierte Anspruch, die Effizienz der Mittelvergabe zu steigern und stärker an den Kriterien der CO2-Vermeidung und des sozialen Ausgleichs auszurichten, erreicht werden kann).

Was ich sage, soll nicht technisch sein, sondern Folgendes auf den Punkt bringen: Kölns Bevölkerung wird auf 1,1 bis 1,2 Mio. Menschen mit Hauptwohnsitz steigen (siehe hier und hier). Diese Menschen brauchen Wohnraum. Als Sozialist ist für mich klar: Die ganz Armen brauchen günstigen Wohnraum. Aber genauso lege ich Wert darauf, dass auch die Normalverdiener bezahlbaren Wohnraum erhalten.

Dies setzt eine andere Prioritätensetzung voraus. Mietkalkulation auf Basis von Kostendeckung (weit verstanden, also inklusive Eigenkapitalkosten) wird ohne städtische Einlagen zur Verlustdeckung, ohne Zuweisungen von Bund und Land, ohne günstigeren Erwerb von Böden (ggf. auch qua „Vergesellschaftung“ auf diese oder jene Weise) und ohne Versiegelungen städtischer Flächen zu sehr hohen Mieten führen. Das aber ist sozialer Sprengstoff.

Möchte man ein solches soziales Dynamit nicht, müssten Torsten Burmester und Berivan Aymaz plädieren für städtische Einlagen zur Verlustdeckung, für Zuweisungen von Bund und Land, für den günstigeren Erwerb von Böden (ggf. auch qua „Vergesellschaftung“) und für Versiegelungen städtischer Flächen: „konsequent“ (TB) für „die Stadt mit Herz“ (BA).

Und sie müssten alle gemeinwohlorientierten Parteien für eine solche Politik einbinden und daraus eine Politik zimmern, an die sich nicht nur die Verwaltung hält, sondern auch die Vorstandsetagen der städtischen Unternehmen im Stadtwerkekonzern, der GAG und einer etwaigig neu zu gründenden Wohnungsgesellschaft.

1) Ausgangsdaten

  • 10 WE × 80 m²/WE = 800 m² Wohnfläche (WoFl)
  • Richtwert: WoFl ≈ 80 % der Geschossfläche (GF) → GF ≈ 1.000 m²
  • GFZ = 1,2 → Grundstücksfläche = GF / GFZ = 1.000 / 1,2 = 833 m²

2) Gebäude (Herstellungskosten, inkl. BauNK)

  • Baukostenansatz (Annahme): 4.000 €/m²
  • Reine Baukosten: 800 m² × 4.000 €/m² = 3.200.000 €
  • Baunebenkosten (20 %): 640.000 €
  • Herstellungskosten Gebäude (HK gesamt): 3.840.000 €

3) Boden (Grundstückserwerb)

  • Bodenrichtwert (Annahme): 1.400 €/m²
  • Kaufpreis Boden: 833 m² × 1.400 €/m² = 1.166.200 €
  • Erwerbsnebenkosten (pauschal 10 %): ≈ 116.620 € (GrESt 6,5 % + Notar/Grundbuch ~1,5 % + ggf. Makler; hier pauschal 10 %)
  • Boden inkl. ErwerbsNK: ≈ 1.280.000 € (gerundet aus 1.282.820 €)

4) Gesamtinvestition

  • Gebäude (inkl. BauNK): 3.840.000 €
  • Boden (inkl. ErwerbsNK): ≈ 1.280.000 €
  • Gesamt: ≈ 5.120.000 € (für die Finanzierung unten runden wir auf 5,1 Mio. € wie zuvor verwendet)

5) Finanzierungsstruktur (auf 5,1 Mio. €) & Kapitalkosten p. a.

  • Fremdkapital 70 %: 3.570.000 € → 3,5 % → FKK: 124.950 € (bei Vollanrechnung, s. hier!)
  • Eigenkapital 20 %: 1.020.000 € → 4,0 % → EKK: 40.800 €
  • Zuschüsse/Tilgungsnachlässe 10 %: 510.000 € → 0 € Kapitalkosten

6) Laufende Bewirtschaftung p. a.

  • AfA (linear): 3.840.000 € / 50 J = 76.800 €
  • Erhaltungsaufwand: 800 m² × 12 €/m² = 9.600 € (auf WoFl, nicht GF)
  • Verwaltungsaufwand: 10 WE × 360 €/WE = 3.600 €

7) Gesamtkosten & MAW

  • Zwischensumme (vor MAW) = 124.950 + 40.800 + 76.800 + 9.600 + 3.600
    = 255.750 €
  • Mietausfallwagnis (2 %): Sollmiete = 255.750 / 0,98 = 260.970 € p. a.

8) Erforderliche Nettokaltmiete

  • pro m² p. a.: 260.970 / 800 = 326,21 €/m²·a
  • pro m² p. m.: 326,21 / 12 = 27,18 €/m²

Bildquelle.

Veröffentlicht von Alexander Recht

Ich bin Alexander Recht, geboren am 01.10.1970 in Köln, wohnhaft in Köln. Ich habe in Köln BWL und Wirtschaftspädagogik studiert und in Düsseldorf mein Referendariat absolviert, bin daher Diplom-Kaufmann und Diplom-Handelslehrer mit Erstem und Zweitem Staatsexamen. Von Beruf bin ich Abteilungsleiter und Studiendirektor an einem kaufmännischen Berufskolleg in Köln und unterrichte dort seit 2005 die Fächer VWL, BWL, Rechnungswesen, Steuerung und Kontrolle, Controlling, Einzelhandelswirtschaftslehre, Immobilienwirtschaftslehre, Allgemeine Wirtschaftslehre, Wirtschaft und Beruf, Wirtschaft/Soziales/Beruf, Kaufmännische Mathematik und Politik. Von 2001 bis 2005 habe ich als Wissenschaftlicher Mitarbeiter am VWL-Lehrstuhl für Makroökonomie an der RWTH Aachen zu den Schwerpunkten Allgemeine Makroökonomie, Spezielle Makroökonomie, Konjunktur und Wachstum, Außenwirtschaft, Dogmengeschichte gearbeitet. Politisch war ich von 1990 bis 2005 in der SPD aktiv, darunter von 1996 bis 2001 als Vorsitzender der Kölner Jungsozialisten in der SPD. Von 2005 bis 2007 war ich Mitglied der WASG, einer der beiden Vorläuferparteien der Partei DIE LINKE, zu deren Gründungsmitgliedern ich 2007 gehörte und in der ich bis heute aktiv bin. Ökonomietheoretisch bin ich heute nicht mehr eindeutig festgelegt, aber ich komme aus einer Richtung, die einerseits an der Marxschen Kritik der politischen Ökonomie und andererseits an der Keynesschen Theorie, am Keynesianismus mit seinen verschiedenen Spielarten und am Postkeynesianismus anknüpft.

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