Einwand gegen die Eigenbedarfskündigung

Nachfolgender Beitrag wurde von Alexander Recht im April 2014 als wohnungspolitische Wortmeldung bei Facebook eingebracht.

Laut § 573 II BGB ist der Vermieter nicht nur zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Er kann auch dann ordentlich kündigen, wenn

der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (...)

Beim hier aufgeführten Grund handelt es sich um den sog. Eigenbedarf. Ich halte die Möglichkeit der Kündigung des Vermieters aus Eigenbedarf für problematisch.

Ich sage ausdrücklich nicht, dass Eigentümer ein geringeres Recht auf Wohnen als Mieter haben sollen. Nein, ein Eigentümer soll dasselbe Recht auf Wohnen wie ein Mieter haben. Nur geht es darum gerade nicht.

Nehmen wir an, eine Person A möchte künftig gerne Mieter einer Wohnung sein, in der bereits Person B als Mieter wohnt und auch weiterhin gerne wohnen möchte. Kann A in diese Wohnung als Mieter einziehen? Nein, denn B ist bereits deren Mieter und möchte es auch gerne bleiben. Dies ist völlig sinnfällig, und niemand würde es bestreiten.

Nun gehen wir jedoch von einer kleinen Modifikation aus: Nehmen wir an, eine Person A möchte als Eigentümer künftig gerne wohnender Nutzer einer Wohnung sein, in der bereits Person B als Mieter wohnt und auch weiterhin gerne wohnen möchte. Kann A in diese Wohnung als wohnender Nutzer einziehen? Ja, denn B ist zwar bereits deren Mieter und möchte es auch gerne bleiben, aber A kann sich als Eigentümer auf Eigenbedarf berufen.

In beiden Varianten konfligieren die zwei Wohnwünsche von A und B, doch beim ersten Mal darf B wohnen bleiben und darf A nicht einziehen, beim zweiten Mal hingegen muss B zugunsten von A ausziehen.

Dies zeigt, dass der Durchsetzungsanspruch von A im zweiten Fall nicht darauf beruht, dass A ein allgemeines Recht auf Wohnen hat, sondern darauf, dass ihm in seiner Eigenschaft als Eigentümer offenbar ein privilegiertes Recht auf Wohnen zusteht.

Hier geht es auch um eine normative Position. Und meine Position als Sozialist lautet, dass ich das nicht OK finde. Das Recht auf Wohnen steht m. E. über dem Eigentumsrecht.

Verstärkt wird diese grundsätzliche normative Position noch durch meine Beobachtung, dass manche Vermieter sich auf Eigenbedarf berufen, in Wahrheit aber nur den Mieter rauskündigen wollen.

Wie aber sollte man denn m. E. als Eigentümer eine Wohnung nutzen können? Hierfür bieten sich folgende Möglichkeiten an.

Erstens sollten Eigentümer, die sofort eine Wohnung als Eigentümer wohnend nutzen möchten, von Anfang an eine leerstehende Wohnung suchen und erwerben. Dann können sie diese auch sofort nutzen.

Zweitens sollten Eigentümer, die später eine Wohnung als Eigentümer wohnend nutzen möchten, von Anfang an eine leerstehende Wohnung suchen und erwerben. Dann sollten sie als Vermieter mit Zwischenmietern einen befristeten Mietvertrag nach § 575 BGB abschließen. Die Befristung sollte gesetzlich so geändert werden, dass sie nicht länger als sagen wir zehn Jahre andauern darf.

Und was, wenn ein Eigentümer eine Wohnung als Renditeobjekt erwirbt? Mal abgesehen davon, dass ich Wohnraum ohnehin ungerne dem Renditegedanken unterwerfen möchte, bin ich der Ansicht, dass in diesem Falle eine einfache Regel gelten sollte, nämlich:

Drittens sollten Eigentümer, die aktuell kein Interesse an wohnender Selbstnutzung haben und eine Wohnung renditeorientiert zur Vermietung nutzen möchten, eine Wohnung suchen und erwerben – ob bereits vermietet oder leerstehend. Sollten sie später doch ein Interesse an wohnender Selbstnutzung haben, müssten sie damit rechnen, dass sie nicht zum Zuge kommen, sofern der dann dort wohnende Mieter wohnen bleiben möchte.

Einem Einwand möchte ich vorab begegnen. Ich kenne keinen empirischen Beleg dafür, dass Wohnungen deswegen gebaut würden, weil den Bauherrn oder den Erwerbern durch Bauträger gebauter Wohnungen im Falle einer Vermietung das Recht auf spätere Eigenbedafskündigung offensteht. Daher denke ich nicht, dass der Wegfall der Eigenbedarfskündigung zu einem Rückgang des frei finanzierten Wohnungsbaus führen würde.

Um es klarzustellen: Was ich beschrieben habe, ist nicht geltendes Recht, sondern ein Wunsch meinerseits, wie das Mietrecht zu verändern wäre. Aber wünschen darf man ja wohl, oder ...? 🙂

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