Warum ist eine Miete so hoch, wie sie ist? Viele sagen, dass sich Vermieter am Mietspiegel orientieren. Das ist zwar nicht ganz falsch, aber da ein Mietspiegel eine Sammlung aus Mieten ist, die in den letzten Jahren vereinbart oder geändert wurden, müssen irgendwann mal Mieten berechnet worden sein. Wie geht das?
Mietberechnung bei höherem Kaufpreis
1) Verwaltungskosten
Eine Mietwohnung muss verwaltet werden. Hierzu gehören die Ausfertigung von Abrechnungen, die Kontaktaufnahme mit Dienstleistungsunternehmen, die Abwicklung des Schriftverkehrs bei Kündigungen oder Mietveränderungen, die Suche nach neuen Mietern usw. Setzen wir hierfür 270 € pro Wohnung im Jahr an, folgt für eine 80-qm-Wohnung ein Verwaltungskostenanteil in der Miete von 270 €/Jahr ÷ (12 Mo./Jahr * 80 qm) = 0,28 €/qm/Monat.
2) Kosten für Instandhaltungen und -setzungen
Es kommen Kosten für Instandhaltungen und -setzungen hinzu. Diese belaufen sich aktuell auf etwa 12 €/qm/Jahr. Dann folgt für die 80-qm-Wohnung ein Instandhaltungskostenanteil von 12 €/qm/Jahr ÷ 12 Monate/Jahr = 1,00 €/qm/Monat.
Beide bisherigen Kostenanteile repräsentieren Werte, die durch Verausgabung menschlicher Arbeit gebildet werden. Doch es kommen Kosten hinzu, die mit dem Kaufpreis von Immobilien zusammenhängen.
3) Abschreibungen
Durch die Nutzung der Immobilien verlieren diese an Wert. Dass in den Großstädten aufgrund von künstlich gehaltener Knappheit die Preise begehrter Immobilien steigen, so dass für den Eigentümer kein Wertverlust eintritt, dementiert nicht das Argument des Wertverlusts durch Abnutzung, sondern zeigt eher die Notwendigkeit, die Knappheiten zu überwinden.
Gehen wir zunächst von einem in die Miete einzupreisenden Wertverlust und von einer Nutzungsdauer von 60 Jahren aus, so ermittelt sich der Wertverlust, indem der anfängliche Wert der Immobilie durch 60 Jahre dividiert wird. Wie hoch ist der anfängliche Wert?
Der Immobilienkaufpreis weicht vom Arbeitswert ab. Der Kaufpreis pro qm Wohnfläche reflektiert nicht die verausgabte Arbeitszeit zur Herstellung der Wohnfläche, sondern folgt der Logik der Grundrente: “Die Grundrente stellt sich dar in einer bestimmten Geldsumme, die der Grundeigentümer jährlich aus der Verpachtung eines Stücks des Erdballs bezieht.” (Marx) Die Grundrente ist die Mieteinnahme, und diese wird je nach Restlaufzeit mit einem Zinssatz verrechnet, um daraus den Kaufpreis zu ermitteln.
Aber, müsste man einwenden: Wie kann die Miete Grundlage der Kaufpreisermittlung sein, wenn doch der Kaufpreis seinerseits Grundlage der Abschreibung und damit der Mietermittlung ist? Dieser Einwand ist berechtigt, und er lässt sich nicht in Gänze auflösen. Die Miete bestimmt zu einem gegebenen Zinssatz den Kaufpreis, und der Kaufpreis bestimmt zu einem gegebenen Zinssatz die Miete mit: ein klassisches Henne-Ei-Problem.
Jedenfalls zirkulieren in einer Großstadt Kaufpreise von 5.000 €/qm Wohnfläche ohne Bodenwertanteil. Der Kaufpreis der 80-qm-Wohnung ohne Bodenwertanteil liegt somit bei 400.000 €. Daraus ergibt sich ein Wertverlust von 5.000 €/qm * 80 qm ÷ (60 Jahre * 12 Mo./Jahr * 80 qm) = 6,94 €/qm/Monat.
Was jetzt noch fehlt, sind die Kapitalkosten. Der Kaufpreis für die Wohnung umfasst nicht nur die 400.000 € für die Wohnfläche, sondern einen zusätzlichen Betrag für den Bodenwertanteil. In etwa entfallen vom Gesamtkaufpreis 80% auf die Wohnfläche und 20% auf den Bodenwertanteil. Folglich muss der Kaufpreis von 400.000 € mit 100% ÷ 80% = 1,25 multipliziert werden, um den Gesamtkaufpreis zu ermitteln. Dies sind 500.000 €.
Wenn 500.000 € Kaufpreis zu entrichten sind, müssen diese finanziert werden. Gehen wir davon aus, dass 80% per Fremdkapital und 20% per Eigenkapital finanziert werden. Auf das Fremdkapital seien 2% Zinsen zu entrichten, das Eigenkapital erwarte eine Verzinsung von 4% wie im Sozialwohnungsbau.
4) Fremdkapitalkosten
Bei Fremdkapital ist korrekterweise zu berücksichtigen, dass die Schuld nach und nach durch Tilgung abgetragen wird, so dass nur die Hälfte der Kreditsumme als durchschnittliches Fremdkapital anzusetzen ist. Dann sind die Fremdkapitalkosten 5.000 €/qm * 80 qm * 1,25 * 0,5 * 80% * 2%/Jahr ÷ (12 Mo./Jahr * 80 qm) = 4,17 €/qm/Monat.
5) Eigenkapitalkosten
Die Eigenkapitalkosten betragen dann 5.000 €/qm * 80 qm * 1,25 * 20% * 4%/Jahr ÷ (12 Mo./Jahr * 80 qm) = 4,17 €/qm/Monat.
Gesamtmiete
Also ergibt sich als Gesamtmiete GM = 0,28 €/qm/Monat + 1,00 €/qm/Monat + 6,94 €/qm/Monat + 4,17 €/qm/Monat + 4,17 €/qm/Monat = 16,56 €/qm/Monat.
Dass 16,56 €/qm/Mo. für ganz viele Menschen nicht zu stemmen sind, liegt auf der Hand. Was tun?
An den Kosten für Verwaltung und Instandhaltung/-setzung lässt sich nicht viel ändern. Aufgrund der aktuellen Lieferengpässe könnte es sogar sein, dass die Kosten für Instandhaltung/-setzung in Zukunft weiter steigen.
Was sich aber ändern muss und kann, sind die Kaufpreise für Immobilien: für die Wohnfläche und für den Bodenwert. Dass die Kaufpreise für die Wohnfläche auch gestiegene Baupreise abbilden, ist richtig. Aber richtig ist auch, dass es in den Hotspots der großen Städte zu Verselbständigungen der Kaufpreise gekommen ist, die keine reale Grundlage haben. Wenn hohe Kaufpreise hohe Mieten generieren und hohe Mieten noch höhere Kaufpreiserwartungen erzeugen, muss die öffentliche Hand einschreiten.
Daher tut die öffentliche Hand einerseits gut daran, die Mieten auf geeignete Weise zu deckeln, da diese Bremsung der Mieten zum gegebenen Zinssatz auch die Entwicklung der Kaufpreise bremst.
Andererseits ist es notwendig, dass die öffentliche Hand a) ihre Grundstücke möglichst nicht veräußert, b) ihre Grundstücksbestände über Vorkaufsrechte und partiell auch Vergesellschaftung ausweitet, c) die Möglichkeit privater Nutzung öffentlicher Böden übers Erbbaurecht anstelle von Veräußerung stärker nutzt und d) auch selbst mehr baut, um das Angebot an Immobilien auszudehnen und den Markt zu entspannen.
Mietdeckelung und Ausweitung öffentlichen Eigentums an Grund und Boden können dazu führen, dass die Kaufpreise von Immobilien wieder sinken.
Mietberechnung bei geringerem Kaufpreis
Ein Beispiel: Wie hoch wäre die Miete, wenn der Kaufpreis statt 5.000 €/qm Wohnfläche “nur” noch 4.000 €/qm betrüge und wenn durch öffentliche Bewirtschaftung die Bodenpreise noch stärker sänken als die Gebäudepreise, so dass der Aufschlag für den Bodenwertanteil nicht mehr 1,25 wäre, sondern 1,11?
I) Verwaltungskosten
Die Verwaltungskosten wären nach wie vor 270 €/Jahr ÷ (12 Mo./Jahr * 80 qm) = 0,28 €/qm/Monat.
II) Kosten für Instandhaltungen und -setzungen
Die Instandhaltungs-/setzungskosten wären nach wie vor 12 €/qm/Jahr ÷ 12 Monate/Jahr = 1,00 €/qm/Monat.
III) Abschreibungen
Die Abschreibungen wären nur noch 4.000 €/qm * 80 qm ÷ (60 Jahre * 12 Mo./Jahr * 80 qm) = 5,56 €/qm/Monat.
IV) Fremdkapitalkosten
Die Fremdkapitalkosten wären nur noch 4.000 €/qm * 80 qm * 1,11 * 0,5 * 80% * 2%/Jahr ÷ (12 Mo./Jahr * 80 qm) = 2,96 €/qm/Monat.
V) Eigenkapitalkosten
Die Eigenkapitalkosten wären nur noch 4.000 €/qm * 80 qm * 1,11 * 20% * 4%/Jahr ÷ (12 Mo./Jahr * 80 qm) = 2,96 €/qm/Monat.
Gesamtmiete
Es ergäbe sich nur noch GM = 12,76 €/qm/Monat. Das ist immer noch beträchtlich, aber eben deutlich weniger als 16,56 €/qm/Monat.
Dass on top bei reduzierter Abschreibung durch längere Nutzungsdauer oder aber bei Nichteinpreisung der Abschreibung wegen Wertsteigerungen statt Wertverlust noch mehr möglich ist, stimmt. Aber hier sollte zunächst nur gezeigt werden, dass auch ohne diese On-top-Politik Einiges möglich ist.
Ich bin froh, dass Kalle Gerigk in NRW für DIE LINKE kandidiert und sich für Richtiges einsetzen wird. Und ich bin froh, dass es auch bei SPD und Grünen sowie bei CDU und FDP jeweils Wohnungspolitiker gibt, die den Ernst der Lage einsehen und sich um Verbesserungen der Misere bemühen.
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