Eine wohnungspolitische Wortmeldung gegen Schwarz-Gelb

Nachfolgender Beitrag wurde von Alexander Recht im August 2017 vor der Kommunalwahl als wohnungspolitische Wortmeldung bei Facebook eingebracht.

Die Bundestagswahl steht an, und die Wohnungspolitik spielt hierbei auch eine Rolle. Dies betrifft zwar nicht nur, aber insbesondere das auf Bundesebene geregelte Mietrecht.

Ich hoffe nach wie vor, dass DIE LINKE, SPD und GRÜNE zueinander finden, denn wohnungspolitisch ist nur ein Bündnis dieser drei Parteien dazu angetan, die Dinge zum Besseren zu wenden.

Schwarz-Gelb hingegen sind hier sowohl auf Bundes- wie auch auf NRW-Landesebene keine Träger des Fortschritts, sondern verschlechtern die Position von Mietern, obwohl deren Position angesichts der grassierenden Wohnungsnot in Ballungszentren zu verbessern wäre.

Schauen wir uns, um diese Behauptung zu unterfüttern, die Vorhaben von Schwarz-Gelb auf Bundes- und auf NRW-Landesebene an. Es handelt sich um einen Angriff auf die Interessen von Mietern.

Mieten bei Neuvermietungen

Fangen wir an mit der Problematik hoher Mieten bei Neuvermietungen. Die geltende Mietpreisbremse auf Bundesebene ging zwar in die richtige Richtung, war und ist aber für einen effektiven Schutz der Mieter leider nur unzureichend ausgestaltet.

Schwarz-Gelb plant aber nicht nur keine Verbesserung der Mietpreisbremse zum Wohle der Mieter auf Bundesebene, sondern möchte sie auf Landesebene sogar gänzlich aussetzen.

Bisher gilt: Landesregierungen haben laut § 556d BGB die Möglichkeit, durch Rechtsverordnung Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt zu benennen, bei denen die Mietpreisbremse gilt. Das hat die vorherige rot-grüne Landesregierung richtigerweise auch getan.

Das Problem ist aber die bisherige Konstruktion der Mietpreisbremse. Sie lässt nämlich Ausnahmen zu, die den Mietern das Leben erschweren. Bei hohen Vormieten und bei vor Neuvermietung stattgefundenen Modernisierungen greift die Mietpreisbremse nach § 556e BGB leider nicht wirksam, denn die Miete darf dann die gewöhnliche Mietobergrenze (Ortsüblichkeit + 10%) überschreiten. Bei Neubauten und umfassenden Modernisierungen greift die Mietpreisbremse gemäß § 556f sogar überhaupt nicht.

Was also Not täte, wäre auf Bundesebene eine echte Mietpreisbremse bei Neuvermietungen. Die genannten Ausnahmetatbestände der Mietpreisbremse bei Neubauten und umfassender Modernisierung sowie ihre Einschränkungen bei hohen Vormieten und gewöhnlichen Modernisierungen müssten möglichst zugunsten von Mietern revidiert werden.

Außerdem müsste eine echte Mietpreisbremse bundesweit und flächendeckend eingeführt werden und die Vermieter wenigstens verpflichten, beim Abschluss des Mietvertrags nachprüfbar die Miete des Vormieters oder der Vormieterin zu nennen, mögliche Modernisierungskosten detailliert anzugeben und zu viel verlangte Miete zurückzuzahlen. Überdies müssten Mieten, die mehr als 20 Prozent über der Vergleichsmiete liegen, grundsätzlich als Ordnungswidrigkeit geahndet und mit einem Bußgeld belegt werden.

Das alles will Schwarz-Gelb aber nicht auf Bundesebene, sondern plant stattdessen auf Landesebene sogar, die Mietpreisbremse faktisch abzuschaffen, indem einfach Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt nicht mehr seitens der Landesregierung ausgewiesen werden sollen. Dass also viele Menschen an Wohnungsnot leiden, wird einfach ignoriert. Die Folge wird sein, dass das durchschnittliche Mietniveau nicht im Anstieg gebremst wird oder sogar sinkt, sondern sogar noch verstärkt anzieht.

Bestandsmieten

Hinzu kommt auch ein Problem für Bestandsmieter. Nach § 558 BGB darf die Bestandsmiete einerseits nur auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden, andererseits darf die Miete innerhalb von drei Jahren “nur” um maximal 20% erhöht werden (Kappungsgrenze).

Eine 20%-ige Kappungsgrenze ist aber vielerorts ein viel zu schwaches Instrument zur Begrenzung von Mieterhöhungen. Daher besagt § 558 BGB, dass eine Landesregierung in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt durch Rechtsverordnung dafür sorgen kann, dass dort die maximale Erhöhung von Bestandsmieten innerhalb von drei Jahren statt 20% nur 15% beträgt.

Diese Regelung ist insgesamt noch immer zu stumpf. Einerseits wäre zu erwägen, künftig die Kappungsgrenze von 20% im Allgemeinen bzw. 15% bei angespannten Märkten noch weiter zu reduzieren. Andererseits wäre zu überlegen, modernisierungsbezogene Mieterhöhungen, die bislang bei der Deckelung von Bestandsmietenerhöhungen nicht angerechnet werden, künftig wohl hierbei zu berücksichtigen und sie zudem nach Erreichung der Amortisation auflaufen zu lassen.

Doch wenigstens hat die bisherige rot-grüne Landesregierung Gebrauch von ihrer Möglichkeit gemacht, durch Rechtsverordnung angespannte Gebiete auszuweisen, bei denen eine Kappungsgrenze von nur 15% gilt.

Doch mit Schwarz-Gelb wird es auf Bundes- und auf Landesebene schlechter: Nicht nur haben Schwarz-Geld auf Bundesebene nicht vor, mietrechtliche Verbesserung für Bestandsmieter einzuleiten. Schlimmer noch: Die schwarz-gelbe Landesregierung möchte angespannte Gebiete, auf denen eine Kappungsgrenze von nur 15% gilt, überhaupt nicht mehr ausweisen. Das schränkt auch die Position von Bestandsmietern ein.

Verschlechterung bei der Kündigungssperrfrist

Bei der Umwandlung von Wohnhäusern in Eigentumswohnungen dürfen Erwerber solcher Eigentumswohnungen nach § 557a BGB den bisher dort wohnenden Mietern nicht schon nach 3 (bzw. 6 oder 9) Monaten auf Eigenbedarf kündigen, sondern erst nach 3 Jahren (Kündigungssperrfrist).

Aber auch diese 3 Jahre sind noch viel zu wenig. Daher gibt das Gesetz eine weitere Möglichkeit: Wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist, kann die Landesregierung durch Rechtsverordnung solche Gemeinden als besonders gefährdet ausweisen. In diesem Fall gilt, dass Mietern bei der Umwandlung von Wohnhäusern in Eigentumswohnungen nicht schon nach 3 Jahren, sondern erst deutlich später auf Eigenbedarf gekündigt werden kann (Kündigungssperrfristverordnung). Bislang haben Mieter*innen z. B. in einigen Ballungszentren in NRW wie etwa in Köln einen Schutz von 8 Jahren vor einer Eigenbedarfskündigung.

Für mein Befinden sind Eigenbedarfskündigungen ein grundsätzliches Problem, wie ich unter diesem Link schon mal ausgeführt habe. Aber wenigstens hat die Nutzung der Kündigungssperrfristverordnung auf Landesebene durch die bisherige Landesregierung die Position der Mieter verstärkt.

Schwarz-Gelb jedoch will auf Landesebene solche gefährdeten Gebiete überhaupt nicht mehr ausweisen und somit die Kündigungssperrfrist nur noch auf die gesetzlich gesicherten 3 Jahre begrenzen. Das ist grundfalsch.

Zu wenig öffentlicher und öffentlich geförderter Wohnungsbau

Die neue schwarz-gelbe Landesregierung konzentriert ihre Mittel viel zu sehr auf die öffentliche Förderung des Baus von Wohnungseigentum statt auf die öffentliche Förderung des Baus von Sozialwohnungen.

Das ist falsch, weil wir auf knappen Flächen nicht so sehr mehr selbstgenutztes Wohnungseigentum brauchen, sondern vor allem und viel mehr Sozialwohnungen mit langfristigen Belegungs- und Mietpreisbindungen, also die Zurverfügungstellung von Wohnraum für Mieter mit WBS zu begrenzten höchstzulässigen Mieten. Wir benötigen also nicht weniger, sondern mehr Förderung gebundenen Mietwohnungsbaus.

Doch nicht nur das: Wir brauchen sogar auf Bundesebene eine steuerbegünstigte “Neue Wohnungsgemeinnützigkeit” mit ewigen Bindungen. LINKE, SPD und GRÜNE haben solche Vorhaben präsentiert.

Schließlich brauchen wir neben den wichtigen kommunalen Wohnungsbaugesellschaften auch wieder eine landeseigene Wohnungsbaugesellschaft. Diese öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften müssten zusammen öffentlichen Wohnungsbau organisieren - mit öffentlicher Förderung für gebundenen Wohnraum und ohne eine solche Förderung für preisgedämpften Wohnraum.

Mit Schwarz-Gelb hingegen ist auf Bundesebene keine “Neue Wohnungsgemeinnützigkeit” zu machen. Auf Landesebene fahren sie die Förderung des Baus von Sozialwohnungen anteilsmäßig zurück und widersetzen sich der Gründung einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft.

Weitere Probleme auf Landesebene

Die neue schwarz-gelbe Landesregierung möchte für die Erwerber selbstgenutzten Eigentums die Grunderwerbssteuer wenigstens reduzieren oder sogar erlassen.

Die Durchsetzung dieser Regelung würde aber Folgendes fördern: zum ersten den Eigenheimbau auf der grünen Wiese, zum zweiten die Umwidmung kleiner, bislang an mehrere Mieter vermieteter Häuser in einzeln genutzte Privathäuser sowie zum dritten die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Auf diese Weise würde die Knappheit an bezahlbarem Wohnraum verschärft werden.

Auch plant die neue schwarz-gelbe Landesregierung, Kommunen die Anwendung von Milieuschutz- und Zweckentfremdungssatzungen zu erschweren.

Mit Milieuschutzsatzungen (Erhaltungssatzungen) sollen Mieter auf kommunaler Ebene vor Verdrängung durch Luxussanierung und Umwandlung in Eigentumswohnungen geschützt werden. Mit Zweckentfremdungssatzungen sollen die Umwandlung von Wohnungen in AirBnB, Arztpraxen und Rechtsanwaltskanzleien und die Aufrechterhaltung von Leerstand verhindert werden.

Die neue schwarz-gelbe Landesregierung möchte leider die landespolitische Unterstützung von Milieuschutz- und Zweckentfremdungssatzung abschaffen und schränkt damit auch auf diese Weise die Rechte von Mietern ein.

Fazit

Wir brauchen eine Wohnungspolitik, die sich viel stärker an den Bedürfnissen der Mieter orientiert und nicht auf den freien Markt setzt, sondern den Markt öffentlich reguliert und in ihn öffentlich interveniert.

Dabei vertrete ich entgegengesetzt zu CDU und FDP entschieden die Annahme, dass bezahlbarer freifinanzierter Wohnungsbau nicht daran scheitert, dass die Mieterrechte zu stark wären. Bei einer Schwächung von Mieterrechten würde für breite Bevölkerungsschichten keine bezahlbare freifinanzierte Wohnung mehr auf dem Markt angeboten werden.

Davon abgesehen gehe ich aber auch grundsätzlich davon aus, dass neben freifinanziertem auch in beträchtlichem Umfang öffentlicher und öffentlich geförderter Wohnungsbau erforderlich ist, um Mietern in all ihrer Breite ein auswahlfähiges und bezahlbares Wohnungsangebot bereitzustellen.

Zusätzlich bedarf es auch der Stärkung und der Einbindung öffentlicher und genossenschaftlicher Wohnungsunternehmen in die Wohnungspolitik.

Wir brauchen darüber hinaus starke Mieterschutzinstitutionen und starke selbstorganisierte Mieterbewegungen.

Schwarz-Gelb hingegen zeigen auf Bundes- wie auf Landesebene, dass mit ihnen nicht zu rechnen ist, wenn es darum geht, die Rechte der Mieter zu stärken.

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