Der Beitrag zur OB-Wahl und zur Wohnungsfrage wirft die Frage auf, welche Positionen denn verändert werden könnten und sollten, um die Kostenmiete (inklusive Eigenkapitalkosten zur Rücklagenbildung) senken zu können.
Hierfür habe ich ein Excel-Tool gebastelt, das durch Eintragung in die hellblauen und roten Zellen genutzt werden kann, um zu überprüfen, welche Miete sich bei Veränderung der Rahmendaten ergibt. Jeder möge es gerne nutzen.
Bevor später zwei Beispiele kontrastiert (mtl. nur 13,52 statt 27,26 €/qm!) und die Aufgaben eines/einer OB aufgeführt werden, sollen die Einflussgrößen auf die Miete erläutert werden.
1. Einflussgrößen auf die Miete
Wohnungsanzahl
Die Wohnungsanzahl in einem Mehrfamilienhaus ist wichtig aus Perspektive der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum, hat aber keine Bedeutung für die monatliche Miete bei je gegebener Anzahl an qm Wohnfläche.
Wohnfläche je Wohnung
Die Wohnfläche je Wohnung ist aus ökologischer Perspektive im Auge zu behalten, da ihre Steigerung den Gesamtflächenverbrauch mitsamt Versiegelung nach oben treibt.
Wird die Wohnfläche je Wohnung erhöht, sinkt die monatliche Miete pro qm Wohnfläche in geringem Umfang. Denn bei steigender Wohnfläche steigen zwar proportional pro Jahr Kapitalkosten, AfA und Erhaltungsaufwand, nicht jedoch die Verwaltungskosten. Das heißt aber umgekehrt: Bei steigender Wohnfläche bleiben pro qm und Jahr Kapitalkosten, AfA und Erhaltungsaufwand konstant, wohingegen die Verwaltungskosten sinken.
WoF/GF
Eine Erhöhung des Anteils der Wohnfläche an der Geschossfläche erhöht zwar die effektive Wohnnutzungsquote der Geschossfläche, sorgt aber auch für eine Beengung von Treppenhäusern und eine Verdünnung der Außenwände.
Wird der Anteil der Wohnfläche an der Geschossfläche erhöht, sinkt die monatliche Miete pro qm Wohnfläche leicht. Denn bei steigendem Anteil der Wohnfläche an der Geschossfläche sinken bei je gegebener Wohnfläche Grundfläche und Grundstücksfläche, sodass pro Jahr zwar AfA, Erhaltungsaufwand und Verwaltungskosten konstant bleiben, aber die Kapitalkosten sinken.
GFZ
Eine Erhöhung der Geschossflächenzahl (GFZ) erhöht die Geschossfläche und somit die Wohnfläche bei je gegebener Grundstücksfläche. Man baut gleichsam stärker in die Höhe und reduziert wohnungswirtschaftlich den Grundstücksflächenverbrauch bei je gegebener Wohnfläche.
Wird die GFZ erhöht, sinkt die monatliche Miete pro qm Wohnfläche etwas. Denn bei steigendem Anteil der Wohnfläche an der Grundstücksfläche sinkt bei je gegebener Wohnfläche die Grundstücksfläche, sodass pro Jahr zwar AfA, Erhaltungsaufwand und Verwaltungskosten konstant bleiben, aber die Kapitalkosten sinken.
Bodenrichtwertsatz der Grundstücksfläche und Anschaffungsnebenkostensatz
Eine Erhöhung des Bodenrichtwertsatzes der Grundstücksfläche hat ohne Betrachtung der Folgewirkung in zweiter Runde zunächst (!) in erster Runde keine wohnungswirtschaftlichen Folgen. Sie erhöht aber die Anschaffungskosten des Bodenerwerbs.
Steigt der Bodenrichtwertsatz der Grundstücksfläche, steigt die monatliche Miete pro qm Wohnfläche. Denn bei je gegebener Wohnfläche steigen so die Anschaffungskosten des dazu gehörenden Bodens, sodass pro Jahr zwar AfA, Erhaltungsaufwand und Verwaltungskosten konstant bleiben, aber die Kapitalkosten steigen.
Dasselbe folgt aus der Erhöhung des Anschaffungsnebenkostensatzes. Denn die Anschaffungsnebenkosten gehören genauso wie der Kaufpreis für den Bodenwert zu den Anschaffungskosten. Auch hier steigen also bei je gegebener Wohnfläche die Anschaffungskosten des dazu gehörenden Bodens, sodass pro Jahr zwar AfA, Erhaltungsaufwand und Verwaltungskosten konstant bleiben, aber die Kapitalkosten steigen.
Wenn die Bodenwerte hoch sind, ist zumeist ein Nachfrageüberhang nach Grundstücken hierfür ursächlich. Dies gilt umso mehr, als Boden als solcher nicht vermehrbar ist. Die ausgewiesene Baulandfläche je Gesamtboden kann jedoch vermehrt werden, indem öffentliches Nichtbauland zu Bauland wird oder indem die öffentliche Hand privates Bauland, das nicht für Bau genutzt wird, durch Erwerb oder sonstigen Übergang in sein Eigentum überführt.
Baukostensatz der Wohnfläche und Baunebenkostensatz
Auch eine Erhöhung des Baukostensatzes der Wohnfläche hat ohne Betrachtung der Folgewirkung in zweiter Runde zunächst (!) in erster Runde keine wohnungswirtschaftlichen Folgen. Sie erhöht aber die Herstellungskosten des Gebäudes.
Steigt der Baukostensatz der Wohnfläche, steigt die monatliche Miete pro qm Wohnfläche. Denn bei je gegebener Wohnfläche steigen so die Herstellungskosten des dazu gehörenden Gebäudes, sodass pro Jahr zwar Erhaltungsaufwand und Verwaltungskosten konstant bleiben, aber die Kapitalkosten und diesmal auch die AfA steigen.
Dasselbe folgt aus der Erhöhung des Baunebenkostensatzes. Denn die Baunebenkosten gehören genauso wie die eigentlichen Baukosten des Gebäudes zu dessen Herstellungskosten. Auch hier steigen also bei je gegebener Wohnfläche die Herstellungskosten des dazu gehörenden Gebäudes, sodass pro Jahr zwar Erhaltungsaufwand und Verwaltungskosten konstant bleiben, aber die Kapitalkosten und die AfA steigen.
Baukosten und Baunebenkosten können sowohl wegen erhöhter Standards als auch wegen erhöhter Baukostensätze bei je gegebenem Standard steigen. Steigen sie wegen erhöhter Baukostensätze bei je gegebenem Standard, liegt dies oft an einem Überhang der Baunachfrage gegenüber dem Bauangebot. Auch die lokale Lage kann eine gewichtige Rolle spielen.
Baukosten und Baunebenkosten des Gebäudes sind für die Mieten wichtiger als die Kaufpreise und die Anschaffungsnebenkosten des Bodens, da die Herstellungskosten des Gebäudes einen größeren Teil des Finanzierungsbedarfs ausmachen als die Anschaffungskosten des Bodens.
Kapitalkostensatz des EK und des FK sowie Zuschüsse
Eine Erhöhung der Kapitalkostensätze von Eigen- und Fremdkapital hat ohne Betrachtung der Folgewirkung in zweiter Runde zunächst (!) in erster Runde keine wohnungswirtschaftlichen Folgen. Sie erhöht aber die Kapitalkosten, auch wenn die Anschaffungskosten des Bodens und die Herstellungskosten des Gebäudes selbst konstant bleiben.
Steigen daher die Kapitalkostensätze von Eigen- und Fremdkapital, steigt die monatliche Miete pro qm Wohnfläche. Denn bei je gegebener Wohnfläche bleiben zwar pro Jahr AfA, Erhaltungsaufwand und Verwaltungskosten konstant, aber die Kapitalkosten steigen.
Eine staatliche Erhöhung von Zuschüssen oder Tilgungsnachlässen hingegen erwirkt bei konstanten Anschaffungskosten des Bodens und Herstellungskosten des Gebäudes eine Senkung der Kapitalkosten, weil weniger Eigen- und Fremdkapital benötigt wird. Steigen daher die direkten staatlichen Zuschüsse oder die staatlichen Tilgungsnachlässe, sinkt die monatliche Miete pro qm Wohnfläche. Denn bei je gegebener Wohnfläche bleiben zwar pro Jahr AfA, Erhaltungsaufwand und Verwaltungskosten konstant, aber die Kapitalkosten sinken.
Nutzungsdauer des Gebäudes
Eine erhöhte Nutzungsdauer des Gebäudes bedeutet wohnungswirtschaftlich pro Jahr einen geringeren Verbrauch an Material für den Bau von Gebäude und Anlagen. Dies ist vorteilhaft, es sei denn, die Materialeffizienzsteigerungen eines späteren Neubaus überkompensieren den geringeren Verbrauch an Material pro Jahr beim länger genutzten jetzigen Gebäude.
Steigt die Nutzungsdauer des Gebäudes, sinkt die monatliche Miete pro qm Wohnfläche. Denn bei je gegebener Wohnfläche bleiben zwar pro Jahr Erhaltungsaufwand, Verwaltungskosten und Kapitalkosten konstant, aber die AfA sinkt.
Hinweis: AfA anzusetzen unterstellt, dass der Wert der Immobilie wirklich mit der Dauer sinkt und die Immobilie nach Ablauf einer Nutzungsdauer ersetzt werden muss. Steigende Kaufpreise sprechen eher dagegen. Etwaiger moralischer Verschleiß durch technische, gesetzliche oder modische Veralterung spricht dafür. Ob eine Immobilie in vielen Jahren infolge moralischen Verschleißes durch technische, gesetzliche oder modische Veralterung wirklich ersetzt werden muss, wissen wir jedoch heute noch nicht. Daher sollten wenigstens niedrige AfA-Werte durch eine lange Nutzungsdauer angesetzt werden.
Erhaltungsaufwandssatz der Wohnfläche
Ein erhöhter Erhaltungsaufwandssatz der Wohnfläche infolge reiner Preissteigerungen für Erhaltungstätigkeiten hat ohne Betrachtung der Folgewirkung in zweiter Runde zunächst (!) in erster Runde keine wohnungswirtschaftlichen Folgen. Er erhöht aber den Erhaltungsaufwand.
Steigt deswegen der Erhaltungsaufwandssatz, steigt die monatliche Miete pro qm Wohnfläche leicht. Denn bei je gegebener Wohnfläche bleiben zwar pro Jahr Kapitalkosten, AfA und Verwaltungskosten konstant, aber der Erhaltungsaufwand steigt. Da sein Anteil an den Gesamtkosten nicht sehr hoch ist, ist die Wirkung nicht stark.
Steigt hingegen der Erhaltungsaufwandssatz der Wohnfläche trotz konstanter Preise für Erhaltungstätigkeiten, weil die Unternehmen diese häufiger verrichten, hat dies in erster Runde zur Folge, dass der Bestand besser in Schuss gehalten wird. Auch dies erhöht den Erhaltungsaufwand, und auch für die Wirkung auf die Miete gilt dasselbe wie zuvor.
Verwaltungskostensatz der Wohnung
Ein erhöhter Verwaltungskostensatz der Wohnung infolge reiner Preissteigerungen für Verwaltungstätigkeiten hat ohne Betrachtung der Folgewirkung in zweiter Runde zunächst (!) in erster Runde keine wohnungswirtschaftlichen Folgen. Er erhöht aber die Verwaltungskosten.
Steigt deswegen der Verwaltungskostensatz, steigt die monatliche Miete pro qm Wohnfläche leicht. Denn bei je gegebener Wohnfläche bleiben zwar pro Jahr Kapitalkosten, AfA und Erhaltungsaufwand konstant, aber die Verwaltungskosten steigen. Da ihr Anteil an den Gesamtkosten nicht sehr hoch ist, ist die Wirkung auch hier nicht stark.
Steigen hingegen die Verwaltungskosten der Wohnung trotz konstanter Preise für Verwaltungstätigkeiten, weil die Unternehmen diese öfter verrichten, hat dies in erster Runde zur Folge, dass die Mieter mehr mit dem Vermietungsunternehmen in Berührung kommen, sei dies als positiv oder negativ empfunden. Auch dies erhöht die Verwaltungskosten, und für die Wirkung auf die Miete gilt dasselbe wie zuvor.
Mietausfallwagnis
Bei Mietausfall durch Leerstand oder Mietrückstände erzielen die Wohnungsunternehmen weniger Istmiete als Sollmiete. Um dies zu kompensieren, lassen sich die Wohnungsunternehmen diesen Ausfall durch die bestehenden Mieter, die ohnehin treu zahlen, kompensieren.
Steigt das Wagnis für Mietausfall, steigt die monatliche Miete pro qm Wohnfläche leicht. Denn bei je gegebener Wohnfläche bleiben zwar pro Jahr Kapitalkosten, AfA, Erhaltungsaufwand und Verwaltungskosten konstant, aber das einkalkulierte Mietausfallwagnis steigt. Da dessen Anteil an den Gesamtkosten gering ist, ist die Wirkung nicht stark.
2. Tabellarische Darstellung der Wirkungen erhöhter Werte von Einflussgrößen auf die Monatsmiete je qm
| Einflussgröße, deren Wert steigt | Wirkung auf die Monatsmiete je qm |
| Wohnungsanzahl | keine |
| Wohnfläche je Wohnung | sehr geringe Senkung |
| WoF/GF | geringe Senkung |
| GFZ | geringe Senkung |
| Bodenrichtwertsatz d. Grundstücksfläche | Erhöhung |
| Anschaffungsnebenkostensatz | Erhöhung |
| Baukostensatz der Wohnfläche | starke Erhöhung |
| Baunebenkostensatz | starke Erhöhung |
| Kapitalkostensatz des EK | starke Erhöhung |
| Kapitalkostensatz des FK | starke Erhöhung |
| Höhe der Zuschüsse | starke Senkung |
| Nutzungsdauer des Gebäudes | Senkung |
| Erhaltungsaufwandssatz der Wohnfläche | geringe Erhöhung |
| Verwaltungskostensatz der Wohnung | geringe Erhöhung |
| Mietausfallwagnis | geringe Erhöhung |
3. Hohe vs. geringe Miete bei FK-Vollanrechnung
Viele Vermieter operieren in der Kalkulation ihrer Miete, um die Fremdkapitalkosten zu berechnen, bei der Multiplikation mit dem Fremdkapitalkostensatz mit einer Vollanrechnung des anfänglichen Fremdkapitals. Fälschlicherweise unterstellt dieser Ansatz jedoch, dass die Fremdkapitalkosten Jahr für Jahr identisch wären, obwohl in Wahrheit die Restschuld Jahr für Jahr durch Tilgungen sinkt, so dass auch die Zinsen dementsprechend fallen.
Theoretisch wäre es daher sachgerecht, bei der Berechnung der Fremdkapitalkosten mit dem durchschnittlichen Fremdkapital zu operieren, indem das ursprüngliche Fremdkapital nur zu 50% angerechnet wird. Dies senkt, wie unter Punkt 4. zu sehen sein wird, auch deutlich die Miete. Zudem ist auch nur bei diesem Vorgehen gewährleistet, dass die Verzinsung des Eigenkapitals durch die Eigenkapitalkosten dem vorgegebenen Kapitalkostensatz des Eigenkapitals entspricht.
Das Problem dieses theoretisch richtigen Teilanrechnungsansatzes besteht indes darin, dass die Mieteinnahmen zwar im Schnitt die Zinsen decken und sie nach der Hälfte der Laufzeit sogar übersteigen, dass die Mieteinnahmen aber bis zur Hälfte der Laufzeit nicht hinreichen, um die Zinsen zu decken, was zu Liquiditätsproblemen führen kann. Daher halten viele Vermieter bei der Mietenkalkulation an der eigentlich falschen Vollanrechnung fest. Daher gibt es zunächst an dieser Stelle unter Vollanrechnung zwei Beispiele mit einer hohen und einer niedrigen Miete. Unter Teilanrechnung werden diese zwei ansonsten identischen Beispiele mit einer hohen und einer niedrigen Miete erst unter Punkt 4 dargestellt.
Hohe Miete als Beispiel
Geringe Miete als Beispiel
4. Hohe vs. geringe Miete bei FK-Teilanrechnung
Hohe Miete als Beispiel
Geringe Miete als Beispiel
5. Aufgaben eines/einer OB?
Wer auch immer OB wird: Er oder sie hätte folgende Aufgaben zu erledigen:
- Baulücken schließen;
- bei wachsender Bevölkerung zusätzliches Bauland erschließen und versiegeln lassen;
- ungenutztes privates Bauland auf „vergesellschaftete“ Weise günstig öffentlich erwerben;
- Bautätigkeit der öffentlichen Hand intensivieren;
- private Bautätigkeit anregen und öffentlich durch kooperative Baulandmodelle regulieren;
- die Kluft zwischen Kosten- und bezahlbarer Miete durch städtische Einlagen überbrücken;
- überprüfen, welche Standards bei Bau und Anlagen erforderlich sind;
- überprüfen, welche öffentlichen Einflüsse es auf Baukosten und Baunebenkosten gibt;
- bei Bund (Klimafonds) + Land (NRWBank, KfW) auf Zuschüsse/Tilgungsnachlässe drängen;
- bei Bund + Land (NRWBank, KfW) auf günstige Fremdkapitalkostensätze drängen;
- langlebigere Gebäude errichten lassen;
- Flächen entsiegeln, wo weder Wohnbedarf noch zwingender Verkehrsbedarf besteht;
- ökonomische, soziale und ökologische Belange austarieren;
- Verwaltung, städtische Unternehmen, Parteienlandschaft, Stadtgesellschaft koordinieren.
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