Kommentar zum Mietrechtsänderungsgesetz

Nachfolgender Beitrag wurde von Alexander Recht im Dezember 2012 als wohnungspolitischer Kommentar bei Facebook eingebracht.

Gestern wurde in zweiter und dritter Lesung der Entwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsänderungsgesetz beschlossen. Dieser Entwurf führt zu abzulehnenden Verschlechterungen für die Mieter, die nachfolgend erläutert werden sollen:

Erstens

Kommt es bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen zur zeitweilig eingeschränkten Tauglichkeit der Wohnung, etwa durch Lärm, Staub, Dreck, Barrieren usw., so sollen die bisher nach § 536 BGB erlaubten Mietminderungen künftig nicht mehr möglich sein. Im originalen Wortlaut des § 536 Ia des Gesetzesentwurfs:

Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.

Dies aber benachteiligt den Mieter, und zwar völlig unangemessen, denn wieso soll eigentlich ein Mieter die volle Miete zahlen, wenn seine Wohnungsqualität nicht voll zur Geltung kommt?

Zweitens

Als durch den Mieter zu duldende Modernisierung galt lt. § 554 II 1 BGB eine energetische Modernisierungsmaßnahme bislang nur dann, wenn sie

zur Einsparung von Energie oder Wasser führte,

also die Endenergie reduzierte. Künftig jedoch soll lt. § 555b Nr. 2 eine energetische Modernisierungsmaßnahme auch dann als zu duldende Modernisierung gelten, wenn hierdurch

nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird,

wenn sie also zu gar keiner Heizkostenersparnisse bei Mietern führt. Dies benachteiligt den Mieter.

Drittens

Bisher konnte sich ein Mieter lt. § 554 II 2 BGB der Duldung der Modernisierung verweigern,

wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist.

Künftig soll jedoch lt. § 555d II 1 des Gesetzesentwurfs bei der Abwägung nicht mehr nur das Interesse des Vermieters mit abgewogen werden, sondern auch das Prinzip der Energieeffizienz als solches, was die Position des Mieters schwächt:

Eine Duldungspflicht nach Absatz 1 besteht nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist.

Viertens

Der Härtegrund der Mieterhöhung darf künftig nicht mehr schon bei Ankündigung der Modernisierung, sondern erst bei Ankündigung der Mieterhöhung selber geltend gemacht werden. Bisher galt nämlich laut § 554 II 3 BGB, dass bei der Beurteilung, ob eine soziale Härte für den Mieter vorliegt,

die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen

war. Künftig jedoch gilt laut § 555d II 2 des Gesetzesentwurfs:

Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht außer Betracht; sie sind nur nach § 559 Absatz 4 und 5 bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen.

Die Abwägung findet also erst später laut § 559 IV des Gesetzesentwurfs statt, und zwar wie folgt:

Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Das heißt aber: Erhält ein Mieter die Ankündigung einer Modernisierung, die eine zu erwartende Mieterhöhung enthält, die für ihn eine soziale Härte bedeutet, so kann er nicht mehr sofort diese soziale Härte geltend machen und sich der Duldung der Modernisierung verweigern. Vielmehr wird in diesem Falle die Modernisierung trotzdem zunächst durchgeführt. Erst wenn dann die endgültige Mieterhöhung wegen Modernisierung angekündigt wird, kann die soziale Härte geltend gemacht werden.

Es steht zu befürchten, dass zu diesem späteren Zeitpunkt der Ankündigung der modernisierungsbezogenen Mieterhöhung der Härtegrund der Mieterhöhung kaum noch, jedenfalls aber weniger Bedeutung hat als zum früheren Zeitpunkt der Ankündigung der Modernisierung selbst.

Fünftens

Überdies sollen sich Mieter künftig nur noch befristet, nämlich einen Monat lang nach Erhalt der Modernisierungsankündigung, auf Härtegründe berufen können. Die ist inakzeptabel, denn bisher kannte das bundesdeutsche Mietrecht gar keine Frist für die Berufung auf Härtegründe. Nochmals sei der Wortlaut von § 554 II 2 BGB zitiert, wonach sich ein Mieter der Duldung der Modernisierung verweigern konnte,

wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist.

Von einer Frist ist hier nicht die Rede. Die soll es aber lt. § 555d III 1 des Gesetzesentwurfs künftig geben:

Der Mieter hat dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen.

Zwar soll anders als bisher geplant laut neuestem Gesetzesentwurf der Regierung der Vermieter doch dazu verpflichtet werden, auf diese Frist hinzuweisen, aber dennoch steht zu befürchten, dass viel weniger Mieter als heute von ihrem Recht auf Verweigerung der Duldung qua sozialer Härte Gebrauch machen werden, da manche von ihnen diese Frist versäumen werden.

Sechstens

Ein neuer Kündigungstatbestand wird eingeführt, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt. Die Pflicht zur Kautionszahlung steht in § 551 I, II BGB:

Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. (.) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

Bisher schon gab es für den Fall der Nichtzahlung der Kaution die Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung lt. 573 II Nr. 1 BGB:

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn (.) der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (…).

Bei einem beträchtlichen Zahlungsverzug gab es sogar die Möglichkeit der fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund lt. § 543 I 2 BGB.

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Es gab also schon bisher ausreichende Möglichkeiten für Vermieter. Die Bundesregierung plant jedoch eine Verschärfung des Kündigungsrechts zugunsten des Vermieters, um angeblich dessen Position gegen sog. „Mietnomaden“ zu stärken. Daher formuliert sie in § 569 IIa des Entwurfs:

Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht

Künftig soll also die Nichtzahlung der Kaution als besonderer Tatbestand zur Kündigung führen. Es ist jedoch davon auszugehen, dass kein einziger Fall des zwar ärgerlichen, aber sehr selten vorkommenden Mietnomadentums verhindert wird. Wohl aber wird die Position der großen Mehrzahl der Mieter geschwächt. Zu befürchten ist vielmehr, dass mit Verweis auf von Fall zu Fall durchaus nachvollziehbare Probleme des Mieters bei der Kautionszahlung Vermieter sich missliebiger Mieter entledigen können.

Siebtens

Bisher waren Wohnungsräumungen nur nach einem vorherigen Gerichtsurteil möglich.

Künftig jedoch soll eine Räumung laut § 940a II ZPO Entwurfsfassung auch wegen einstweiliger Verfügung vor Urteil möglich sein, nämlich dann, wenn der Mieter bei Streitigkeiten mit dem Vermieter über Mietzahlungen oder Mietminderung im Rahmen eines Räumungsprozesses eine durch das Gericht angeordnete Hinterlegung eines strittigen Geldbetrag nicht hinterlegt:

Ist Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs erhoben, darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung auch angeordnet werden, wenn der Beklagte einer Sicherungsanordnung (§ 283a) im Hauptsacheverfahren nicht Folge leistet.

Der Rechtsweg für den Mieter wird auf diese Weise inakzeptabel verschlechtert. Angenommen, ein Mieter hinterlegt eine solche Sicherheit nicht, so dass er wegen einstweiliger Verfügung die Wohnung räumen muss. Angenommen des Weiteren, dass die Räumungsklage des Vermieters später abgewiesen würde. Dann hätte der Mieter, obwohl er in der eigentlichen Streitsache vor Gericht gewonnen hätte, dennoch die Wohnung verloren.

Achtens

Schon heute stellen hohe Mieten für viele Mieter ein Problem dar. Eine wichtige Ursache für hohe Mieten ist sicherlich der unzureichende öffentlich geförderte Wohnungsbau, der der Knappheit auf dem Wohnungsmarkt nicht ausreichend begegnet. Problematisch ist aber auch, dass der Mietanstieg bei Bestandsmietverträgen und durch Neuvermietungen mietrechtlich zu wenig begrenzt wird. Aktuell gilt lt. § 558 I, III BGB:

Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen (…). Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).

Die Begrenzung besteht also bisher einerseits in der ortsüblichen Vergleichsmiete, andererseits in der 20%-igen Kappungsgrenze. Diese doppelte Begrenzung ist jedoch unzureichend. Durch kaum begrenzte Neuvermietungen steigt die ortsübliche Vergleichsmiete; und die 20%-Steigerung in drei Jahren ist zu hoch. Daher gilt es das Mietrecht auf dreierlei Weisen zu reformieren:

a)

Es muss eine absolute Mietobergrenze in Euro pro Quadratmeter geben, die nicht überschritten werden darf. Es soll hier noch keine spekulative Höhe hierfür angegeben werden.

Vielmehr sollte diese Obergrenze dem Grundsatz genügen, dass der Vermieter hiermit ordentliche, tariflich bezahlte Instandhaltungs- und Verwaltungskosten decken kann; dass er bei Neubauten seine Abschreibungen bzw. bei fremdfinanziertem Erwerb von Altbauten seine Tilgungen kompensieren kann; dass er seine durchschnittlichen Fremdkapitalkosten ersetzt erhält; dass er eine gewisse, nicht überbordende Verzinsung aufs Eigenkapital erhält, die Rücklagenbildung erlaubt und einen Anreiz für Neubauten setzt.

b)

Bei Neuvermietungen gibt es bisher keine wirksame allgemeine Begrenzung für Mieten. § 5 I, II WiStG besagt lediglich in vager Weise:

Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt. (.) Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind. Nicht unangemessen hoch sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, sofern sie unter Zugrundelegung der nach Satz 1 maßgeblichen Entgelte nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters stehen.

Nötig wäre hingegen ein Gesetz, das ganz allgemein ohne Begrenzug auf Mieten der letzten vier Jahre formuliert:

Verboten sind bei Neuvermietungen Mieten, die die üblichen Entgelte um mehr als 10 vom Hundert übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen vereinbart worden sind.

c)

Auch die Mieterhöhungen bei Bestandsmieten müssen reduziert werden. Die Bundesregierung hat in § 558 III ihres Gesetzesentwurfs die bisherige 20%-ige Kappungsgrenze durch eine Ergänzung entschärft. Der Passus soll nun inklusive eines Einschubs nach dem Wort „Kappungsgrenze“ wie folgt lauten:

Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

Dadurch werden jedoch die allgemeinen Probleme der Mietsteigerung nicht angetastet. Nur für besonders durch Mietsteigerungen gefährdete Gemeinden kann die Kappungsgrenze so eingeschränkt werden, und selbst das nur, wenn die Landesregierung ein solch gefährdetes  Gebiet explizit ausweist.

Sinnvoller wäre es daher, wenn die Kappungsgrenze ganz allgemein reduziert würde auf nur 10% statt bisher 20%, und zwar innerhalb von vier statt bisher in drei Jahren, etwa wie folgt:

Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen (…). Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von vier Jahren (…) nicht um mehr als 10 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). (…) Die allgemeine Mietobergrenze darf nicht überschritten werden.

Dabei sollte die ortsübliche Vergleichsmiete sich auf alle Mietentgelte beziehen.

Neuntens

Es ist ja durchaus richtig, energetische Sanierung aus ökologischen Gründen anzugehen. Doch darf diese allein nicht auf dem Rücken der Mieter ausgetragen werden. Daher hat der Mieterbund recht, wenn er formuliert:

Im Ergebnis aber müssen die Kosten für Klimaschutz und mehr Energieeffizienz aufgeteilt werden. Ein Drittel muss der Staat über öffentliche Förderungen zahlen, ein Drittel der Vermieter, der von Wertsteigerungen und der besseren Vermietbarkeit seiner Immobilie profitiert, und ein Drittel der Mieter, der weniger Heizkosten zahlen muss.

Das heißt, dass Mieter sich nur dann höhere Grundmieten wegen Modernisierung gefallen lassen dürfen sollten, wenn sie kompensatorisch hierfür auch geringere Heizkosten hätten. Dabei sollte auch die Mieterhöhung modifiziert werden. Bisher gilt § 559 I BGB:

Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

Ein Beispiel hierzu: Die Modernisierungskosten für eine Wohnung mögen sich auf 9.600 Euro belaufen. Dann ist es dem Vermieter heute erlaubt, 11% * 9.600 Euro = 1.056 Euro auf die Jahresmiete aufzuschlagen. Dies ergibt eine monatliche Mieterhöhung von 1.056 Euro / 12 Monate = 88 Euro/Monat.

Dabei gilt: Diese Mieterhöhung ist neben der gewöhnlichen Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zusätzlich möglich. Besser wäre es aber, wenn diese Mieterhöhung nur im Rahmen der gewöhnlichen Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich wäre.

Um das Anreizproblem zu vermeiden, dass ein Vermieter dann womöglich Modernisierungen unterlässt, sollte es ihm möglich sein, zeitlich befristete Zuschläge auf die Vergleichsmiete bei nachgewiesener Senkung der Heizkosten zu erheben. § 558 I, III BGB könnte also unter Streichung von § 559 BGB wie folgt neu gefasst werden:

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach § 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, vereinbart worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von vier Jahren, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, nicht um mehr als 10 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).

(4) Im Falle energetischer Modernisierung ist im Falle nachgewiesener Einsparung der Heizkosten für einen begrenzten Zeitraum von x Jahren ein Aufschlag auf die Miete von y% angemessen.

Fazit

Ziel sollte es sein, dass der Bundesrat den Vermittlungsausschuss anruft, so dass dieses Gesetz noch gestoppt wird. Langfristig brauchen wir eine Mietrechtsreform zugunsten der Mieter, die soziale und ökologische Belange aufeinander abstimmt.

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